Greenfield Investment – przewodnik po Węgrzech
Obrót węgierskimi nieruchomościami na rzecz cudzoziemców uległ w ostatnich latach znacznej liberalizacji na skutek dostosowania węgierskiego prawa do prawa wspólnotowego. Ze względu na wciąż atrakcyjne ceny tych nieruchomości (w porównaniu z cenami w Europie Zachodniej a także w Polsce), dobre warunki infrastrukturalne oraz korzystne położenie Węgier warto zapoznać się z wymogami jakie powinien spełnić zagraniczny inwestor, planujący na Węgrzech tzw. inwestycje od podstaw (greenfield investment).
Wszelkie plany związane z inwestycjami od podstaw warto rozpocząć od prześledzenia zasad nabywania nieruchomości na Węgrzech przez cudzoziemców. Jeżeli obiektem zainteresowania inwestora jest już konkretna nieruchomość gruntowa, niezbędnym będzie jej „prześwietlenie” pod kątem przepisów i uwarunkowań obowiązujących na danym terenie, takich jak: status i charakter gruntu, możliwość jego uprawy lub zabudowy, ewentualne ograniczenia zabudowy. Dane dotyczące nieruchomości gruntowej można uzyskać we właściwym urzędzie ds. ewidencji gruntów, w oddziale nadzoru budowlanego oraz w urzędzie ochrony środowiska i wód. Przed rozpoczęciem inwestycji typu greenfield warto również uzyskać informację o statusie archeologicznym terenu lub nieruchomości, których miałaby dotyczyć inwestycja. Publiczny rejestr lokalizacji stanowisk archeologicznych prowadzi na Węgrzech Urząd Ochrony Dziedzictwa Kulturowego. Urząd ten jest kompetentny w zakresie wydawania urzędowych zaświadczeń dotyczących znaczenia historycznego konkretnej nieruchomości. Przed podjęciem decyzji o inwestycji typu greenfield godnym polecenia jest zasięgnięcie opinii specjalisty odnośnie zezwoleń wymaganych w myśl przepisów o ochronie środowiska. Kancelaria Bisztrai oferuje inwestorom wszelkie ww. usługi zmierzające do ustalenia stanu prawnego nieruchomości pod inwestycje greenfield.
Przed pozyskaniem nieruchomości gruntowej pod inwestycję celowym jest wystąpienie do miejscowego urzędu nadzoru budowlanego o wydanie wstępnego pozwolenia na budowę (warunków zabudowy i zagospodarowania terenu). O jego wydanie może ubiegać się każdy nawet jeśli nie jest właścicielem nieruchomości. W takim przypadku zgoda właściciela nie jest wymagana. Pozwolenie wstępne, a także dokumenty do niego załączone mogą być następnie pomocne w postępowaniu o uzyskanie ostatecznego pozwolenia na budowę. Niekiedy obowiązek uzyskania wstępnego pozwolenia na budowę może przewidywać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku, gdy planowana inwestycja ma być realizowana na kilku samodzielnych działkach o różnych numerach ewidencyjnych, niezbędne może okazać się uzyskanie pozwolenia na scalenie działek. Uzyskanie takiego pozwolenia wydaje się celowe z punktu widzenia budżetu całej inwestycji. Opłaty związane z postępowaniem przed węgierskim urzędem ds. ewidencji gruntów naliczane są bowiem od ilości numerów ewidencyjnych działek.
Zabudowa gruntu pozyskanego pod inwestycję może być realizowana wyłącznie na tzw. terenach wydzielonych (odrolnionych). Wniosek o wyłączenie danego gruntu z terenów rolnych składa się do urzędu ds. ewidencji gruntów. Należy w nim wskazać szczegółowo przyczyny zmiany funkcjonalności gruntu, a w sytuacji, gdy powierzchnia inwestycji przekracza 400 m2, obowiązkowe jest sporządzenie tzw. Planu ochrony gleby.
Kolejnym etapem w procesie inwestycji greenfield na Węgrzech jest sporządzenie i przedłożenie w odpowiednich urzędach dokumentacji techniczno-budowlanej (planów architektonicznych, inżynieryjnych, instalacji elektrycznych, przeciwpożarowych, bhp), a także uzyskanie pozwolenia środowiskowego. Po spełnieniu tych wymogów inwestor może wystąpić z wnioskiem o ostateczne pozwolenie na budowę. Wniosek składa się na standardowym formularzu do właściwego urzędu ds. ewidencji gruntów. Do wniosku należy dołączyć m.in. wspomnianą dokumentację techniczno-budowlaną. Przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę celem przyspieszenia całego procesu warto postarać się o zgodę sąsiadów na planowaną inwestycję. Pozwoli to ominąć okres oczekiwania na zgłoszenie ich sprzeciwu.
Rozpoczęcie budowy może nastąpić po uzyskaniu ostatecznego pozwolenia na budowę. Fakt ten należy zgłosić do właściwego urzędu nadzoru budowlanego w terminie 15 dni przez rozpoczęciem prac. W trakcie budowy należy liczyć się z wielokrotnymi kontrolami ze strony urzędu nadzoru budowlanego. Będą one miały na celu m.in. kontrolę przestrzegania przepisów prawa, norm oraz warunków określonych w pozwoleniu na budowę, a także sprawdzenie, czy stosowane materiały budowlane posiadają certyfikat zgodności. Przedmiotem kontroli będzie również przestrzeganie przepisów bezpieczeństwa pracy oraz prawidłowego prowadzenia dziennika budowy. Za naruszenia przepisów prawa podczas budowy grożą grzywna, a nawet przymusowe wstrzymanie budowy. Po zakończeniu procesu budowlanego koniecznym jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu, a w określonych przypadkach także tzw. pozwolenia na założenie zakładu.
Jeżeli problematyka inwestycji typu greenfield na Węgrzech zainteresowała Państwa i mają Państwo dodatkowe pytania, prosimy o bezpośredni kontakt z naszymi prawnikami pod adresem e-mail: izabela.kislow@bisztrai.com lub gabor.bisztrai@bisztrai.com.
wrzesień 2012 r.
Zespół Kancelarii Adwokackiej Bisztrai