Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce
Obrót polskimi nieruchomościami na rzecz podmiotów zagranicznych uległ w ostatnich latach znacznej liberalizacji będącej konsekwencją dostosowania prawa polskiego do prawa wspólnotowego. Obostrzenia w nabywaniu przez cudzoziemców nieruchomości w Polsce dotyczą obecnie przede wszystkim nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz nieruchomości rolnych. W stosunku do cudzoziemców z UE, Islandii, Norwegii, Lichtensteinu (obszar EOG) oraz Konfederacji Szwajcarskiej zasadą jest swoboda nabycia nieruchomości położonej w Polsce, zaś wyjątkiem jest konieczność ubiegania się o zezwolenie. Dla pozostałych cudzoziemców (spoza EOG i Szwajcarii) zasadą jest natomiast konieczność ubiegania się o zezwolenie na nabycie nieruchomości, poza listą wyjątków wskazanych przez ustawodawcę. Podstawowym źródłem regulacji prezentowanej problematyki jest ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm.)(dalej: „ustawa o nnc”).
Kiedy konieczne jest uzyskanie zezwolenia?
Zdecydowanie korzystniejsze perspektywy na nabycie nieruchomości w Polsce mają cudzoziemcy z krajów EOG oraz Konfederacji Szwajcarskiej. Obywatele tych krajów lub spółki posiadające siedzibę na ich obszarze będą obowiązani jeszcze do 01.05.2016 r. do uzyskiwania zezwolenia polskiego Ministra Spraw Wewnętrznych tylko na nabycie polskich nieruchomości rolnych i leśnych.
Od wymogu tego istnieją jednakże odstępstwa, jeżeli cudzoziemcy z ww. grupy dzierżawili odpowiednio długo polską nieruchomość rolną, zamieszkiwali legalnie na terenie RP oraz prowadzili na dzierżawionej nieruchomości osobiście działalność rolniczą. Także w przypadku dziedziczenia ustawowego nieruchomości rolnej lub leśnej lub zapisu windykacyjnego cudzoziemiec-spadkobierca nie będzie musiał uzyskać wspomnianego powyżej zezwolenia, ponieważ obostrzenia określone w polskiej ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie stosują się do dziedziczenia ustawowego. Obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie polskiej nieruchomości rolnej lub leśnej w drodze dziedziczenia dotyczyć będzie tylko przypadku dziedziczenia testamentowego przez cudzoziemców nie należących do kręgu spadkobierców ustawowych. Przy czym ustalenie kręgu spadkobierców ustawowych następuje w oparciu o prawo ojczyste spadkodawcy. Nabycie nieruchomości rolnych lub leśnych (w sensie ekonomicznym) możliwe jest ponadto poprzez nabycie lub objęcie udziałów (akcji) w spółce z siedzibą na terytorium Polski, będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych lub leśnych, o czym także poniżej.
Z powyższego wynika, iż nabywanie przez cudzoziemców z krajów EOG oraz Konfederacji Szwajcarskiej polskich nieruchomości innych niż rolne i leśne (np. mieszkania, lokalu usługowego, działki budowlanej lub rekreacyjnej) nie wymaga obecnie zezwolenia. Natomiast nabycie nieruchomości rolnych i leśnych zasadniczo wymaga zezwolenia poza sytuacjami opisanymi powyżej. Od 01.05.2009 r. zniesiony został także obowiązek uzyskiwania zezwolenia na nabycie w Polsce tzw. drugiego domu cudzoziemca tj. nieruchomości znajdującej się w Polsce i przeznaczonej na cele mieszkaniowe, usługowe, rekreacyjne, która nie stanowi jego stałego miejsca zamieszkania.
Zdecydowanie odmienne kształtuje się sytuacja pozostałych cudzoziemców tj. nie będących obywatelami lub spółkami z siedzibą w EOG oraz Konfederacji Szwajcarskiej. Poza wyjątkami wyczerpująco określonymi w ustawie o nnc w zasadzie zawsze będą oni musieli ubiegać się o zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych na nabycie polskiej nieruchomości. Będą musieli uzyskać zezwolenie zawsze tj. bez względu na rodzaj nabywanej nieruchomości, gdy przedmiotem nabycia są nieruchomości położone w strefie nadgranicznej oraz grunty rolne o powierzchni przekraczającej 1 ha.
Do wspomnianych wyjątków kiedy cudzoziemcy z powyższej grupy będą zwolnieni od obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie polskiej nieruchomości należą w szczególności nabycie:
- samodzielnego lokalu mieszkalnego (pot. mieszkania) oraz nabycie samodzielnego lokalu użytkowego z przeznaczeniem na garaż (pot. garaż), jeżeli jest to związane z zaspokojeniem ich potrzeb mieszkaniowych (a więc na nabycie lokali usługowych muszą uzyskać zezwolenie);
- nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich;
- przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Polsce co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, nieruchomości, która w wyniku nabycia stanowić będzie wspólność ustawową małżonków.
Jakie wymogi muszą spełnić cudzoziemcy by uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomości w Polsce?
Zezwolenie wydawane jest w formie decyzji administracyjnej (w zasadzie uznaniowej) na podstawie wniosku złożonego przez cudzoziemca. Brak jest gotowego formularza wniosku. Zezwolenie wydaje się, jeżeli nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego. Dodatkowym wymogiem uzyskania zezwolenia jest konieczność wykazania przez cudzoziemca, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską takie jak na przykład: posiadanie polskiego pochodzenia, zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem polskim, posiadanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony lub na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich czy wykonywanie na terytorium RP działalności gospodarczej lub rolniczej zgodnie z przepisami prawa polskiego.
Jakie inne sposoby „nabycia nieruchomości” przez cudzoziemców podlegają regulacjom ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców?
Zgodnie z polskimi regulacjami prawnymi „nabycie nieruchomości” to nie tylko klasyczna umowa sprzedaży, lecz także: darowizna, zamiana, przewłaszczenie na zabezpieczenie, dziedziczenie testamentowe, zasiedzenie czy ustanowienie użytkowania wieczystego nieruchomości. W konsekwencji także w tych przypadkach obrotu polskimi nieruchomościami na rzecz cudzoziemców stosowały się będą zasady opisane powyżej. Tytułem przykładu: darowizna mieszkania położonego w Warszawie na rzecz obywatela Węgier nie będzie wymagała zezwolenia polskiego Ministra Spraw Wewnętrznych.
Zasady opisane na wstępie znajdą zastosowanie także do „nabycia nieruchomości” poprzez nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów (akcji) w spółce handlowej z siedzibą na terytorium RP, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym polskiej nieruchomości (gruntowej, budynkowej lub lokalowej), jeżeli spółka ta stanie się spółka kontrolowaną (cudzoziemiec uzyska powyżej 50% głosów na jej zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu lub pozycję dominującą w rozumieniu przepisów polskiego Kodeksu Spółek Handlowych) albo jeżeli spółka ta jest już kontrolowana a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje nowy inwestor strategiczny- cudzoziemiec.
Oznacza to, że o ile nabycie lub objecie udziałów (akcji) w takiej spółce nie wymaga uzyskania zezwolenia przez obywateli i przedsiębiorców z siedzibą w EOG oraz Konfederacji Szwajcarskiej, o tyle cudzoziemcy spoza tego obszaru zasadniczo zobowiązani będą do uzyskania zezwolenia. Należy dodać, że zgodnie z obecnym stanowiskiem Ministerstwa Spraw Wewnętrznych nabycie lub objęcie przez cudzoziemca z obszaru EOG oraz Szwajcarii udziałów (akcji) w spółce handlowej z siedzibą w Polsce nie wymaga zezwolenia nawet, gdy spółka ta jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych lub leśnych.
Kiedy ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie znajduje zastosowania?
Ograniczenia wynikające z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (wymóg uzyskania zezwolenia) nie mają zastosowania do przekształceń spółek. Należy jednak pamiętać, że zasady opisane powyżej stosuje się w trakcie łączenia lub podziału spółek, które to nie zostały wyłączone z zakresu jej. Powyższych reguł nie stosujemy także do nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako ograniczonego prawa rzeczowego. Nabycie tego prawa do lokalu nie wymaga zatem zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych. Jak wspomniano powyżej obostrzenia określone w polskiej ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie stosują się do dziedziczenia ustawowego.
Pomimo powszechnej krytyki poziomu legislacyjnego obecnej ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce nie zastosowanie się do jej obostrzeń może mieć dotkliwe skutki w obrocie. Brak wymaganego zezwolenia skutkuje bowiem nieważnością czynności prawnej nabycia nieruchomości. W związku z powyższym to w interesie przede wszystkim cudzoziemców, potencjalnych inwestorów na rynku nieruchomości w Polsce leżeć będzie zaznajomienie się z zasadami, które staraliśmy się przybliżyć w niniejszym artykule. W razie jakichkolwiek dodatkowych pytań dotyczących omawianej problematyki prosimy o bezpośredni kontakt na adres email: izabela.kislow@bisztrai.com lub gabor.bisztrai@bisztrai.com.
ZESPÓŁ Kancelarii Adwokackiej Bisztrai
styczeń, 2012 roku