Nowa ustawa deweloperska w Polsce

29 kwietnia 2012r. weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie określana jako ustawa deweloperska. Celem przyświecającym jej przyjęciu było zapewnienie ochrony osobom nabywającym lokal lub dom jednorodzinny przed nieuczciwymi praktykami lub upadłością dewelopera.

Nowa ustawa zobowiązuje dewelopera do utworzenia w banku rachunku powierniczego na rzecz klienta. Na rachunku tym gromadzone będą pieniądze nabywców przeznaczone na zakup nieruchomości. Rachunek ten, w zależności od preferencji dewelopera, może przyjąć formę konta zamkniętego lub otwartego. W przypadku rachunku powierniczego otwartego, wypłata zgromadzonych środków deweloperowi następować będzie stopniowo, w miarę realizacji kolejnych etapów robót budowlanych. Nad zgodnością postępów prac budowlanych z harmonogramem określonym w umowie czuwać będzie bank prowadzący rachunek. Istotą rachunku zamkniętego jest wypłata pieniędzy dopiero po zrealizowaniu całej inwestycji. Do tego czasu deweloper nie ma dostępu do środków zgromadzonych na rachunku zamkniętym. Konsekwencją wprowadzenia rachunku powierniczego jest konieczność dysponowania przez dewelopera własnym kapitałem lub kredytem na realizację inwestycji, przynajmniej w początkowych etapach inwestycji.

Dla klienta rachunek powierniczy stanowi zabezpieczenie na wypadek upadłości sprzedawcy-dewelopera. W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, pieniądze zgromadzone na rachunku powierniczym (zarówno zamkniętym, jak i otwartym) stanowić będą odrębną masę upadłości, niezależną od majątku samego dewelopera. Zgromadzenie nabywców podejmie w takiej sytuacji uchwałę co do zaspokojenia się ze środków znajdujących się na rachunkach powierniczych albo kontynuacji inwestycji dewelopera przez zarządcę lub syndyka. W praktyce oznacza to, że syndyk nie będzie mógł pokryć ze środków zgromadzonych na rachunkach powierniczych długów dewelopera. Środki te będą mogli przejąć niedoszli nabywcy i dokończyć inwestycję. Warto zaznaczyć, że obowiązek założenia rachunku powierniczego dotyczy tylko deweloperów, którzy ogłosili sprzedaż nieruchomości po 29 kwietnia 2012 r.

Zgodnie z nowymi przepisami, umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza oraz koszty związane z postępowaniem wieczystoksięgowym ponoszą w równych częściach deweloper i nabywca. Ustawa deweloperska szczegółowo określa elementy, które powinny znaleźć się w umowie. Sprzedawca jest zobowiązany m.in. podać szczegółowy harmonogram prac budowlanych oraz terminy przekazywania wypłat. W umowie powinien być określony również zakres i standard prac wykończeniowych, do których zobowiązuje się deweloper oraz termin przeniesienia na nabywcę prawa własności.

Częścią umowy deweloperskiej jest również prospekt informacyjny, do przygotowania którego ustawa zobowiązuje dewelopera rozpoczynającego sprzedaż. Prospekt ten powinien być udostępniony osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej na jej żądanie. Deweloper jest zobowiązany podać szczegółowe informacje dotyczące m.in. swojej sytuacji finansowej i doświadczenia, a także informacje o planowanej inwestycji i konkretnej nieruchomości. Prospekt informacyjny stanowi ułatwienie dla klienta, który nie będzie już musiał samodzielnie sprawdzać ksiąg wieczystych i rejestrów gruntów. W prospekcie deweloper będzie musiał podać informacje o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km od nieruchomości, takich jak: budowa dróg, wysypisk czy cmentarzy.

Nowa ustawa reguluje także możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej. Nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, m.in. jeżeli deweloper nie zawarł w niej wszystkich wymaganych elementów, lub – co ważne – gdy deweloper nie dostarczył prawidłowego prospektu informacyjnego, jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy, jeżeli nabywca nie dokona wpłaty w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej lub w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności.

Nowe rozwiązania wprowadzają tym samym wiele nowych, dodatkowych i kosztownych wymagań względem deweloperów. Wpłynie to prawdopodobnie na wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym nieruchomości.

maj 2012,

Zespół Kancelarii Bisztrai